3줄 요약
- 보증금을 돌려받지 못해도 전세대출·카드빚 등 남은 채무는 개인회생으로 함께 정리하는 방안을 검토할 수 있습니다. 돌려받을 보증금(보증금반환채권)은 재산목록에 적는 재산입니다.
- 「전세사기피해자법」에 따라 피해자 결정을 받으면 경매 유예, 우선매수권, 전세대출 연체정보 등록 유예 등 별도 지원을 신청할 수 있습니다.
- 한국주택금융공사 보증 전세대출은 피해자 결정문이 있으면 최장 20년 특례 채무조정도 있습니다. 대구·경북 주민의 개인회생은 대구회생법원에 신청합니다.
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전세보증금을 돌려받지 못하면 살 곳 걱정과 빚 걱정이 한꺼번에 찾아옵니다. 보증금은 묶였는데 전세대출 이자와 생활비는 계속 나가기 때문입니다.
이 글에서는 전세사기 피해자의 개인회생을 중심으로 정리했습니다. 피해자 결정과 지원 제도, 개인회생에서 보증금이 어떻게 다뤄지는지, 특례 채무조정과의 차이, 준비 순서까지 차례로 다룹니다.
보증금을 못 받아도 빚이 남는 이유
전세 계약에는 두 개의 돈 관계가 함께 있습니다. 임대인에게 돌려받을 돈(보증금)과 은행에 갚아야 할 돈(전세자금대출)입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 전세대출 상환 의무는 그대로 남습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 보증금반환채권 | 임대인에게 받을 권리. 경매 배당 등으로 일부만 회수되는 경우가 있음 |
| 전세자금대출 | 은행에 갚을 채무. 보증기관이 대신 갚으면 보증기관에 갚을 채무(구상채무)로 바뀜 |
| 그 밖의 빚 | 이사비·생활비로 늘어난 카드·신용대출 등 |
그래서 해결도 두 갈래로 봐야 합니다. 보증금을 최대한 회수하는 길과, 남은 빚을 감당 가능한 수준으로 정리하는 길입니다.
먼저 확인할 것: 전세사기피해자 결정
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기피해자법)은 아래 요건을 모두 갖춘 임차인을 피해자로 결정할 수 있게 합니다(제3조 제1항).
- 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 받았을 것(임차권등기·전세권 설정도 포함)
- 임차보증금이 5억 원 이하일 것(위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 상향 가능)
- 임대인의 파산·회생, 임차주택 경매·공매 개시 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 피해가 발생했거나 예상될 것
- 임대인 등에 대한 수사 개시, 기망 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것
보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 최우선변제 등으로 전액 회수가 가능한 경우는 제외됩니다(같은 조 제2항). 경매·공매가 이미 끝난 경우에는 일부 요건이 빠집니다.
신청은 국토교통부장관에게 합니다(제12조). 전세사기피해지원위원회는 안건 상정일부터 30일 안에 심의를 마쳐야 하고, 부득이하면 15일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다(제14조 제3항). 결정 뒤 지원 신청은 결정일부터 3년 이내에 해야 합니다(제14조의2). 법에 따라 설치된 전세피해지원센터에서 법률상담과 금융·주거지원 연계도 받을 수 있습니다(제11조).
국토교통부 발표에 따르면 법 제정 이후 2026년 6월까지 누적 39,669건의 피해자 등 결정이 있었습니다(국토교통부 보도자료).
피해자 결정 뒤 받을 수 있는 주요 지원
| 지원 | 내용(근거) |
|---|---|
| 경매 유예·정지 | 피해주택 경매의 매각기일 보류 등을 법원에 신청. 기간은 1년 이내, 연장 가능(제17조) |
| 우선매수권 | 경매에서 남이 써 낸 매수가격과 같은 가격으로 먼저 사겠다고 신고 가능(제20조) |
| 연체정보 등록 유예 | 보증금이 모두 변제되지 않은 경우 전세 관련 대출의 연체·대위변제 등록을 유예하거나 삭제할 수 있음(제27조 제3항) |
| 긴급복지 | 피해자와 같이 사는 가구원은 긴급지원대상자로 봄(제28조) |
| 공공임대 | 요건에 따라 공공임대주택 우선 공급, 최장 10년 거주(제25조의2) |
이 지원들은 보증금 회수와 주거 안정을 돕는 제도입니다. 이미 늘어난 빚 자체를 줄여 주는 제도는 아니어서, 빚 부담이 크다면 채무조정이나 개인회생을 함께 검토하게 됩니다.
개인회생에서 전세사기 피해는 어떻게 다뤄지나
돌려받을 보증금은 재산으로 적습니다
개인회생에서는 갖고 있는 재산을 모두 재산목록에 적습니다. 임대인에게 받을 보증금반환채권도 재산입니다. 다만 경매 배당 예상액, 임대인의 재산 상태 등에 따라 실제로 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 그래서 청산가치(지금 파산하면 채권자에게 나눠 줄 수 있는 재산 가치)를 어떻게 평가할지는 사건마다 다릅니다. 경매·배당 서류를 함께 준비하면 판단에 도움이 됩니다.
전세대출 구상채무도 채권자목록에 넣습니다
보증기관이 은행에 대신 갚았다면 그 기관이 채권자가 됩니다. 카드·신용대출과 함께 채권자목록에 빠짐없이 적어야 합니다. 개인회생은 무담보 10억 원, 담보 15억 원 이하 채무에 이용할 수 있습니다.
독촉과 압류는 멈출 수 있습니다
개인회생을 신청하면서 중지명령·금지명령을 함께 신청할 수 있습니다(채무자회생법 제593조). 개시결정이 나면 강제집행·가압류 등이 중지됩니다(제600조).
변제기간과 생계비
변제기간은 원칙 3년이고, 청산가치 이상을 갚아야 하는 경우 등 필요하면 최대 5년입니다(제611조 제5항). 생활비는 2026년 기준 1인 가구 약 153만 8천 원 등 기준중위소득 60% 수준에서 시작하며, 법원이 사정에 따라 가감합니다. 이사로 늘어난 주거비를 얼마나 반영할지도 사건마다 다릅니다.
특례 채무조정과 개인회생 비교
한국주택금융공사 보증으로 전세대출을 받은 피해자는 피해자 등 결정문을 받고 피해금액이 확정되면 특례 채무조정을 이용할 수 있습니다.
| 구분 | 주금공 특례 채무조정 | 개인회생 |
|---|---|---|
| 대상 빚 | 공사 보증 전세대출의 구상채무 | 카드·신용대출 등 채무 전체 |
| 상환 방식 | 최장 20년 분할상환, 상환유예 2년 가능 | 원칙 3년(최대 5년) 변제 후 면책 |
| 요건 | 피해자 등 결정문, 피해금액 확정 | 꾸준한 소득, 채무 한도 이내 |
| 진행 기관 | 한국주택금융공사 | 대구회생법원 |
전세대출만 문제라면 특례 채무조정이 맞을 수 있습니다. 다른 빚도 많아 월 상환이 어렵다면 개인회생이 검토됩니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 다른 기관 보증이라면 그 기관의 채무조정 제도를 따로 확인해야 합니다. 신용회복위원회 채무조정과의 비교는 신용회복위원회 채무조정 vs 개인회생 글을 참고하세요.
전세사기 피해자 빚 정리 순서 체크리스트
아래 순서로 정리해 보세요.
- ☐ 임대차계약서, 확정일자, 전입 기록, 경매·공매 서류를 모았다
- ☐ 전세사기피해자 결정을 신청했거나 신청 여부를 확인했다
- ☐ 전세대출 보증기관(주금공·HUG 등)과 대위변제 여부를 확인했다
- ☐ 전세대출 외 다른 빚의 합계와 월 상환액을 정리했다
- ☐ 월 소득과 가족 수를 기준으로 갚을 수 있는 금액을 계산해 봤다
보증금도 묶이고 빚도 늘었다면
피해자 지원, 특례 채무조정, 개인회생 중 어떤 순서가 맞는지 함께 검토해 드립니다. 무료 상담을 진행합니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세사기 피해자도 개인회생을 신청할 수 있나요?
피해자라는 이유로 개인회생이 제한되지는 않습니다. 일반 개인회생과 같이 꾸준한 소득이 있고 채무가 한도(무담보 10억 원, 담보 15억 원) 이내이면 신청을 검토할 수 있습니다.
Q. 돌려받지 못한 보증금은 개인회생에서 어떻게 되나요?
임대인에게 받을 보증금반환채권은 재산목록에 적습니다. 실제 회수 가능성에 따라 평가가 달라질 수 있어, 경매·배당 서류를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
Q. 피해자 결정을 받아야 개인회생을 할 수 있나요?
개인회생 신청 요건에 피해자 결정이 들어 있지는 않습니다. 다만 경매 유예, 연체정보 등록 유예, 주금공 특례 채무조정 등은 피해자 결정이 전제이므로 함께 챙기는 것이 일반적으로 유리합니다.
Q. 살던 집이 경매에 넘어가는데 멈출 수 있나요?
피해자는 법원에 피해주택 경매의 유예·정지를 신청할 수 있고, 기간은 1년 이내이며 연장될 수 있습니다(전세사기피해자법 제17조). 결정 여부는 법원이 사정을 고려해 정합니다.
Q. 임대인이 파산하면 보증금 받을 권리도 없어지나요?
전세사기피해자법 제25조의13은 피해주택에 대한 피해자 등의 임차보증금을 우선변제권이 인정되는 한도 안에서 면책되지 않는 청구권으로 봅니다. 구체적인 범위는 사건마다 확인이 필요합니다.
법무법인 조일과 상담해야 하는 이유
- 도산전문변호사: 대표 이상훈 변호사는 대한변협 등록 도산전문변호사입니다.
- 대구회생법원 바로 옆: 사무소가 대구법원종합청사와 같은 동대구로(범어동)에 있어 법원 대응이 빠릅니다.
- 대구·경북 전 지역 상담: 방문·전화·카카오톡 상담이 모두 가능합니다.
- 진행 방식 안내: 상담 신청 방법, 준비할 것, 진행 순서와 비용은 상담·진행 방식에서 확인할 수 있습니다.
보증금 회수와 빚 정리, 순서를 함께 정하세요
피해자 결정, 전세대출 보증기관, 다른 빚의 크기에 따라 맞는 길이 달라집니다. 법무법인 조일은 개인회생·파산 무료 상담을 진행합니다.
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📍 대구 수성구 동대구로 390 범어타워 11층 1102호 (대구회생법원 옆)
최종 업데이트: 2026년 10월 17일 · 작성: 법무법인 조일
출처: 국가법령정보센터 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(제3조, 제11조, 제12조, 제14조, 제14조의2, 제17조, 제20조, 제25조의2, 제25조의13, 제27조, 제28조), 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(제593조, 제600조, 제611조), 한국주택금융공사(특례 채무조정), 국토교통부 보도자료(2026. 7. 8.), 대구회생법원(관할구역)
※ 이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 모든 사건은 개별 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
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